Як розділити квартиру в іпотеці при розлученні

Поділ іпотеки за участю суду і банку

Якщо дійти згоди неможливо – один з подружжя повинен подати в суд позов про розподіл іпотечної квартири – попросити суд припинити право спільної власності. При цьому вимога про розподіл іпотечного кредиту позивач не заявляє – суд вирішує спір тільки в рамках позовних вимог. Отримувати згоду кредитора для цього не потрібно – проти такої вимоги у кредитора (банківської установи), як правило, і не буде заперечень, оскільки його права – не порушуються (заставне майно не вибуває з застави, в кредитний договір не вносяться зміни, борг за іпотечним кредиту не перекладається з одного чоловіка на іншого).

У деяких кредитних договорах передбачається обов’язкова умова для подружніх пар співпозичальників: сповіщати банк про будь-які істотні зміни в житті (переїзд, зміна роботи, розлучення, народження дітей). Якщо така умова передбачена, необхідно повідомити банківської або кредитної організації про майбутнє розірвання шлюбу.

Як може бути поділена іпотека в суді, якщо чоловік і жінка – созаемщики?

Після процедури судового розділу, на підставі рішення суду про поділ іпотечної квартири, подружжя може звернутися до банківської або кредитна установа із заявою про переведення боргу. Якщо кредитор дасть згоду, в кредитний договір буде внесено зміни (кредитний договір буде переоформлений на одного з подружжя або переоформлений в два роздільних кредитні договори.

Необхідно врахувати ось ще що: за внесення змін до кредитного договору банком може стягуватися комісія в розмірі 0,5 1% від суми заборгованості.

Якщо договір іпотечного кредитування оформлений на чоловіка і дружину (чоловік і дружина – обидва боржники), розділити кредит за згодою банку можна одним із двох способів:

• Подружжя, за угодою з банком, вносять зміни до іпотечного договору, замінюючи солідарну (спільну) відповідальність по кредиту на часткову (роздільну) відповідальність кожного з них по виплаті своєї частини боргу.

Як правило, банк не дуже охоче робить такий крок, адже в цьому випадку він позбавляється переваг солідарної відповідальності подружжя (наприклад, стягнення боргу з одного з подружжя або з обох одночасно). Але, якщо банк дає згоду, спільний іпотечний кредит перетворюється в два окремих кредиту. Як правило, залишковий борг ділиться навпіл, кожен з подружжя продовжує оплачувати свою частину.

Врахуйте: банк буде ретельно перевіряти платоспроможність кожного чоловіка. І тільки якщо переконається, що у чоловіка та жінки вистачить коштів, щоб здійснювати регулярні платежі і погашати кредит, він дасть згоду на розділ.

Придбана квартира залишається у спільній власності подружжя, а частки – виділяються в натурі. Саме так – в натурі! Розділ іпотечної квартири можливий тільки в тому випадку, якщо вона багатокімнатна.

Отже, чоловік і дружина ділять іпотечну квартиру порівну – купують не спільну, а часткову власність, після чого продовжують виконувати кредитні зобов’язання пропорційно отриманим часткам. Для розлучається подружньої пари цей варіант не дуже привабливий – адже якщо іншого житла у них немає, доведеться проживати під одним дахом, хоч і в різних кімнатах.

Якщо колишнім дружинам вдасться роз’їхатися, існує ризик припинення виплати кредиту одним з них – тим, хто не проживає в іпотечній квартирі, отже не відчуває себе зобов’язаним платити за неї або просто не має достатньо коштів. Чим це закінчиться? Якщо другий з подружжя не буде справно вносити платежі за двох, найімовірніше, банк звернеться до суду і отримає дозвіл на продаж іпотечної квартири з торгів – обоє з подружжя залишаться без житла і вкладених грошей.

• Іпотечний договір переоформляється на одного з подружжя, а другий – надає письмову і нотаріально завірений відмова. У цьому випадку на одного з подружжя покладається повна відповідальність по виплаті кредиту, а другий чоловік від цієї відповідальності звільняється. При цьому інший член подружжя позбавляється права власності на придбану в кредит квартиру. Зрозуміло, цей варіант, втім, як і попередній, – можливий тільки за згодою банку.

Банківська або кредитна організація дасть згоду тільки в тому випадку, якщо один позичальник буде визнаний платоспроможним і зможе самостійно погасити кредит.

Якщо банк відмовить у переоформленні кредитного договору?

Можливий і такий вкрай несприятливий хід розвитку подій, як відмова банку від переоформлення кредитного договору.

Треба сказати, банк вкрай не зацікавлений, щоб зростала кількість кредитів (адже ростуть ризики неповернення), тому він буде перешкоджати поділу одного кредиту на кілька, набагато краще – мати кількох боржників по одному кредиту. У більшості випадків банки користуються правом накладати вето і зберігати поточний стан.

Якщо банк відмовить від переоформлення кредитного договору, обоє раніше залишаться солідарними боржниками за кредитним договором, навіть якщо за угодою або судовим рішенням іпотечна квартира буде поділена між ними не порівну або повністю перейде у власність одного з них.

Що робити в цьому випадку?

•     продовжувати виплачувати кредит;
•     знайти відсутню грошову суму і погасити кредит достроково. Після цього квартиру можна продати за вигідною ціною, а виручені гроші – поділити;
•     продати іпотечну квартиру за згодою банківської установи і виплатити кредит;
•     оскаржити відмову банку в суді.

Таким чином, чоловікові і дружині доведеться прийти до згоди щодо порядку виконання спільних кредитних зобов’язань. Якщо ж кредитні зобов’язання не будуть виконуватися, на іпотечну квартиру буде накладено стягнення – таким чином буде втрачено і житло, і внесені платежі по кредиту. Детальніше про це – нижче.

Як ділиться іпотека, якщо позичальник – один з подружжя

Бувають випадки, коли іпотечний кредит був оформлений одним з подружжя до вступу в шлюб. Після створення сім’ї позичальник продовжує виплачувати кредит так само, як і до шлюбу.

Якщо для цього чоловік використовує виключно власні кошти, в разі розлучення взята до шлюбу іпотека визнається особистим зобов’язанням дружина, а квартира – його особистим, що не підлягає розподілу майном.

Якщо ж для виплати кредиту використовувалися спільні кошти подружжя, в разі розлучення інший член подружжя має право претендувати на частку іпотечної квартири. Або навпаки, якщо він не претендує на співволодіння квартирою – може бути звільнений від іпотечних виплат, а також має право повернути собі внесені грошові кошти.

Інша ситуація – покупка квартири в іпотеку вже під час шлюбу, але в якості початкового внеску використовувалися особисті кошти чоловіка або дружини. Цей факт повинен бути врахований при розподілі часток або розділі залишку кредитної заборгованості між подружжям.

Зверніть увагу! Уникнути конфліктів можна шляхом оформлення шлюбного договору з на етапі вступу в шлюб або оформлення іпотеки в шлюбі, за умовами якого іпотека, взята до шлюбу, залишається у власності позичальника. А якщо позичальник не заперечує проти участі чоловіка у виплаті кредиту, йому слід повідомити банку про свій вступ у шлюб і оформити солідарну відповідальність перед банком, тобто зробити чоловіка созаемщиком або поручителем.

Якщо ж чоловік не бажає укладати шлюбний договір або нести рівні іпотечні зобов’язання, чоловікові і дружині залишається тільки шукати альтернативні рішення, наприклад …

Продати квартиру, виплатити кредит, поділити гроші

Якщо подружжя созаемщики не можуть досягти згоди про подальше погашення боргу, якщо основний позичальник не може виплатити борг самостійно, якщо немає дозволу банку про переведення боргу на іншого чоловіка, існує ще один спосіб розплутати іпотечний «клубок».

Заставна квартира продається, кредит повністю виплачується, залишок виручених від продажу грошей – ділиться між подружжям. І часом, не дивлячись на банальне «де жити» або емоційний «шкода продавати вже майже« своє »житло», продаж квартири стає єдиним оптимальним рішенням.

Перш за все, тому що розлучається подружжя позбавлені від необхідності жити під одним дахом, крім того, з них знімається обов’язок виплачувати кредитні платежі.

Але, як і інші варіанти, даний варіант вирішення проблемного питання має свої недоліки:

•     По-перше, для продажу квартири теж потрібно отримати дозвіл банку. Не завжди банки дають згоду – адже при продажу квартири і дострокової виплати кредиту втрачається частина відсотків.
•     По-друге, пошук покупця, який буде зацікавлений в покупці квартири під заставою у банку – досить непростий.
•     По-третє, як наслідок попереднього браку, заставну квартиру доводиться продавати за значно заниженою ціною.

Таким чином, якщо банк дасть згоду на продаж іпотечної квартири, чоловікові і дружині належить знайти покупця, який погодиться придбати житло з обтяженням. Покупцеві доведеться виплатити залишок заборгованості за кредитом і дочекатися оформлення документів по зняттю обтяження з заставної нерухомості. Щоб компенсувати ризики і витрати часу, продавцям квартири доводиться знижувати ціну квартири.

Інші варіанти

Є один варіант, який допоможе уникнути довгих і безрезультатних переговорів з банківської або кредитної організацією і максимально спростити процес розділу іпотеки. Це дострокове погашення кредиту. Єдина сложность- пошук досить великої грошової суми (шляхом продажу іншого дорогого майна, оформлення іншого кредиту). До слова, іноді банк сам ставить вимогу про дострокове погашення кредиту в разі розірвання шлюбу подружжя-позичальників (якщо відповідна умова міститься в кредитному договорі).

Ще один варіант, який, звичайно, вимагає від чоловіка і дружини відповідальності, порядності і здатності до прийняття компромісних рішень – нічого не ділити і не переоформляти, продовжувати виплачувати кредит після розірвання шлюбу в колишньому режимі. Як правило, цей варіант практикується в тому випадку, якщо після розірвання шлюбу подружжя продовжує жити в іпотечній квартирі, або якщо в квартирі живе тільки один з подружжя із спільною дитиною.

Розділ іпотеки, якщо є дитина

Суд може відійти від принципу рівності часток чоловіка і дружини, і поділити спільну власність на нерівні частки – якщо з одним з подружжя залишаються проживати спільні неповнолітні діти. Так, нерідко матері дістається велика частина житла в порівнянні з батьком, в той час як кредит виплачується батьками порівну.

Іноді для повного або часткового погашення іпотечного кредиту використовується материнський капітал. У цьому випадку дітям покладається частка в іпотечній квартирі після виплати кредиту. Таким чином, розділ квартири буде ще більш нерівним для батьків, один з яких залишається проживати з дітьми (за рахунок дитячих доль), а другий – без дітей.

Важливо! Якщо дитина зареєстрований в квартирі, перед продажем житла потрібно отримати дозвіл органів опіки та піклування – для цього потрібно довести, що дитині будуть забезпечені нормальні умови для проживання після продажу. В іншому випадку батьки понесуть адміністративну відповідальність і навіть можуть бути позбавлені батьківських прав.

Чи можна не платити по іпотеці після розлучення?

Поширені ситуації, коли після розлучення чоловік чи дружина припиняє вносити грошові кошти в рахунок погашення кредиту. Причин тому може бути безліч – від нестачі грошей до бажання насолити колишньої «другої половинки», але наслідки для всіх однакові: прострочення платежів призводить до нарахування і накопичення пені – не на одного боржника, а на обох, незалежно від того, хто не платить. Несвоєчасна і неповна виплата тіла кредиту, відсотків, пені – призводить до зростання боргу. В кінцевому рахунку, борг може досягти таких розмірів, що банківська або кредитна організація отримає через суд дозвіл продати іпотечну нерухомість, а чоловік і дружина залишаться без житла і без грошей.

Що робити, якщо чоловік або дружина відмовляється платити? Рішенням цієї проблеми може бути переоформлення кредитного договору на платоспроможного боржника і зняття кредитних зобов’язань (так само як і права власності) з боржника, який ухиляється від виплат. Другим рішенням може бути дострокове погашення кредиту одним з боржників, продаж квартири і розділ вирученої суми між колишнім подружжям. Детальніше – вище.

[/column]